探索二級土地市場 服務市州經濟發展

來源:本站日期:2020-12-30 16:33閱讀量:402

        2020930日下午,經過1個多小時236輪次報價,四川鼎豐國有資產投資經營有限公司位于南江縣南江鎮黃金新城A02-01宗地處置項目(以下簡稱交易標的)最終以8330萬元在西南聯交所成交,較掛牌價6430萬元增值1900萬元,溢價率高達29.55%。該項目在巴中市國有資產投資有限責任公司和西南聯合產權易所有限責任公司(以下簡稱“西南聯交所”)合作共建的巴中分所成功交易,意味著巴中地區國資業務開始逐步規范進場交易,西南聯交所布局全省統一、集中、規?;那澜ㄔO取得積極效果,實現了國有資產保值增值,體現了產權市場作為資本市場基座的功能和作用。

       一、交易標的簡介

       20208月上旬,西南聯交所巴中分所工作人員接到南江縣有資產轉讓的消息,分所工作人員秉承服務至上的原則、采用走出去的方式,及時前往南江縣了解項目具體情況。交易對象為四川鼎豐國有資產投資經營有限公司(以下簡稱轉讓方)位于南江縣南江鎮黃金新城A02-01宗地,具體參數如下:

       不動產登記證號:川2019南江縣不動產權第003889

       性質:出讓。

       用途:城鎮住宅用地,商服用地。

       面積:27098.5平方米。

       建筑密度:≤30%。

       容積率:≤2.8。

       綠地率:≥35%。

       建筑限高:≤60米。

       通過巴中分所工作人員實地查看,交易對象位于黃金新城,斜對面是四川省七一南江中學,左面緊臨南江紅葉廣場、南江縣中醫院,地理位置非常優越,且開發潛力較大。

       二、主要工作

       (一)擬定交易方案、確定轉讓方式

       業務開展之初,巴中分所擬定了三種交易方案。一是通過轉讓股權的形式實現土地轉讓。即由轉讓方成立項目公司來持有該土地使用權,再由轉讓方轉讓項目公司100%股權。根據國有資產交易相關規定,國有股權轉讓首先需對項目立項、得到批復后進行預披露20個工作日,其次需對項目公司股權進行審計、評估,評估備案后制定股權轉讓方案報批后,進行20個工作日的正式披露,整個轉讓周期較長。二是以土地共同開發的形式征集合作方。轉讓方以土地作為資產征集合作方,共同開發土地,風險共擔、利益共享。但此方式投資周期較長,不利于轉讓方回收資金和投資成本。三是直接轉讓土地。轉讓方將土地作為國有資產在西南聯交所公開掛牌轉讓,此方式周期短,有利于轉讓方快速收回資金,但可能在國家政策上存在一定阻礙。在提供了上述三種交易方案后,巴中分所在積極研究二級土地市場流轉最新政策的基礎上,向轉讓方介紹了《關于完善建設用地使用權轉讓、出租、抵押二級市場的實施意見》(川辦發〔202041號)中的規定,即各地可探索實行預告登記轉讓制度,按照先投入后轉讓原則,以出讓方式取得的建設用地使用權,對未完成開發投資總額百分之二十五的,在交易雙方簽訂國有建設用地使用權轉讓合同后,允許依法辦理預告登記,待開發投資達到轉讓條件時,再辦理不動產轉移登記手續。

       通過與轉讓方的多次交流、對接后,轉讓方將三種交易方案向南江縣政府匯報。經過縣政府的研討,最終批復采用直接進場公開掛牌轉讓土地的方式,按照前述政策在南江縣作為試點。在確定本次的交易對象為四川鼎豐國有資產投資經營有限公司位于南江縣南江鎮黃金新城A02-01宗地后, 該項目于2020821日在西南聯交所正式掛牌,掛牌價格為6430萬元,付款方式為分期付款。

       (二)地毯式摸排、立體式宣傳

       交易標的掛牌后,為助力該項目成交,巴中分所經過與西南聯交所充分討論后,決定以強抓宣傳,細化公告、量化渠道、優化服務、落實到位的原則開展宣傳工作。

       一是摸排市場、擴大宣傳。巴中分所再一次摸排整個巴中市縣區通過網絡查詢轄區的土地開發商等其他潛在客戶,并上門拜訪,收集客戶資源的同時,與新老客戶進行交流,了解客戶需求的同時,加強對交易標的宣傳。

       二是利用網絡平臺、增加受眾面。根據掛牌公告,擬定宣傳信息,在西南聯交所、第四產權網站及公眾號多次進行宣傳,同時將項目分享到西南聯交所微信公眾號,擴大宣傳范圍,增加交易標的的受眾面。

       三是以標的為中心、為客戶解惑。巴中分所通過與西南聯交所積極對接,制定宣傳海報,在標的所在進行張貼,以標的周邊為起點、以點帶面的方式對外宣傳,吸引附近投資者進行實地查看。針對投資者的來電咨詢,巴中分所工作人員用專業的術語、一流的服務耐心解答。

       (三)全程監督、為競價護航

       截止2020930日,該項目共征集到兩家意向受讓方。此次項目采用動態競價方式,即限時報價期為公告期,延時報價期開始時間為公告截止日當日17:00,意向投資方在公告期內報名成功后即可參與報價,項目加價幅度1萬元/次,延時報價120秒。

       為確保競價順利進行,整個過程中,西南聯交所和巴中分所全程監督,觀察競價過程。前五次加價幅度均為1萬元/次,在16:59:37時,加價幅度逐步增加到5萬、10萬,如此循環,經過1個多小時、236輪次的競價,最終以8330萬元成交,較掛牌價6430萬元增值1900萬元,溢價率高達29.55%,成為巴中分所年度增值率最大的項目。

       三、項目啟示

       上述項目是2020年巴中分所的亮點項目之一,巴中分所地處革命老區,充分利用各類資源,積極拓展各類創新業務進場交易,截至202011月,巴中分所累計掛牌項目265宗,掛牌金額4275280萬元,成交金額287308萬元。其中包括四川省南江春暉土地開發建設有限公司位于南江縣紅塔新區C08/03宗地處置,該項目以掛牌價11350萬元成交。從本次成交的南江縣南江鎮黃金新城A02-01宗地項目來看,主要啟示有如下幾點:

       (一)完善管理制度、規范業務體系

       2020年,巴中分所通過增加人員、優化內部管理、提高業務能力、拓展業務渠道、增強風險意識等方面,全面提升了巴中分所的整體能力。上述項目的成功受讓體現了巴中分所在轉型升級后帶來的制度紅利。目前巴中分所設有國有產權部和國企采購部,2021年還將新增綜合管理部、風險控制部等部門,進一步完善內部管理,同時也將新增單獨的辦公場所,為2021年的深入轉型升級奠定了強有力的軟硬件基礎。

       (二)加強學習,取長補短,迎接挑戰

       2020年,巴中分所通過走出去的方式,前往南充、內江、廣元、瀘州等其他分所,以學習為目的,通過對國企采購業務、不良資產轉讓、砂石轉讓等創新業務的學習,取長補短,擴大知識面、提升專業能力,應對工作中的各種挑戰。

       (三)以優質的服務,回報客戶的信任

       從項目前期擬定三種交易方案,到項目正式掛牌、組織意向受讓方競價、成功簽訂產權交易合同,巴中分所將傳統的營銷模式與網絡化宣傳相結合,將項目全程跟進監督落實到工作實踐中,實現了交易標的價值最大化的同時,也贏得了客戶的信任和贊許,同時體現了巴中分所良好的服務質量和專業的業務水平。巴中分所也將秉承服務至上的原則,更好地服務地方國企。

       (四)積極探索、創新產權交易模式

       此項目為巴中分所在四川省人民政府發布《關于完善建設用地使用權轉讓、出租、抵押二級市場的實施意見》(川辦發〔202041號)后開展的第二宗二級土地項目,該項目的成功受讓,也是市州對二級土地市場的一次有效探索,在此基礎上,巴中分所將持續開展宣傳工作,充分利用現有渠道,加大宣傳,持續營造土地二級市場交易氛圍,力爭形成綜合性的二級土地交易平臺。

       2021年巴中分所還將積極配合國資監管部門、金融監管部門,規范國企采購業務和不良資產業務的同時,繼續探尋砂石交易等,為地方國有企業提供優質的服務,同時也為地方經濟發展貢獻力量。

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